L’article 23 du décret-loi n° 2022-79 du 22 décembre 2022, portant loi de finances (LF) pour l’année 2023, a institué un impôt intitulé « impôt sur la fortune immobilière » (IFI).

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1. Les personnes imposables

L’IFI ne concerne que les personnes physiques. Il s’applique abstraction faite de leur nationalité. Les personnes morales ne sont donc pas concernées par l’IFI.
L’IFI peut concerner aussi bien les personnes résidentes en Tunisie que celles qui n’y résident pas. En effet, pour les personnes physiques résidentes en Tunisie, l’IFI s’applique à tous les actifs immobiliers situés en Tunisie ou hors de Tunisie. Cette règle nous souvient d’ailleurs de l’obligation fiscale illimitée qui s’applique en matière d’IRPP.
Pour les personnes physiques non-résidentes en Tunisie, l’IFI s’applique aux immeubles situés en Tunisie.

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2. Les actifs imposables

Le patrimoine immobilier est composé de tous les immeubles (immeubles bâtis et non bâtis) du contribuable y compris les immeubles et les parts sociales dans les sociétés civiles immobilières de ses enfants mineurs sous sa tutelle. Les biens pris en leasing ou en Ijara échappent à l’IFI.
Suivant l’article 23 de la LF 2023, seuls échappent à l’IFI, l’habitation principale du redevable et les immeubles destinés à l'exploitation professionnelle à l’exception des immeubles loués.

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3. L’assiette et le taux

Nous analyserons ci-après les règles d’évaluation de l’actif imposable (§1), la déduction des dettes (§2) et le taux de l’IFI (§3).

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(§1) Les règles d’évaluation

L’article 23 de la LF 2023 ne comporte pas de dispositions circonstanciées traitant des règles d’évaluation des actifs immobiliers.

A — Règles d’évaluation des biens immobiliers
Le redevable de l’IFI est tenu de procéder à l’évaluation de son patrimoine immobilier à sa valeur vénale.

B — Règles d’évaluation des parts des sociétés civiles immobilières
Comme nous l’indiquions, la LF 2023 s’est contentée d’inclure les parts des sociétés civiles immobilières dans l’assiette de l’IFI, sans indiquer les règles d’évaluation y afférentes. D’aucuns diront qu’il convient tout simplement de retenir les mêmes règles d’évaluation à la valeur vénale.

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(§2) La déduction des dettes

Le 4e paragraphe de l’article 23 de la LF 2023 considère que les dettes contractées par le redevable peuvent être déduites de l'actif imposable lorsqu'elles existent au 1er janvier de l'année d'imposition et qu'elles grèvent les immeubles au sens du code des droits réels excepté les garanties réelles au profit des sociétés.

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(§3) Le taux de l’IFI

Le 4e paragraphe de l’article 23 de la LF 2023 a fixé le taux de l’IFI à 0,5 %. Ce taux s’applique au patrimoine net imposable (Actifs imposables — Dettes déductibles).

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II. Changement introduit par la loi de finances 2026 en ce qui concerne l'impôt sur la fortune

L'article 23 du décret-loi n° 79-2022 (relatif aux mesures de soutien à l'économie) est abrogé et remplacé pour instituer un Impôt sur la Fortune annuel dû par les personnes physiques, y compris sur les gains de leurs enfants mineurs à charge :
• Taux de 0,5 % pour les gains nets compris entre 3 et 5 millions de dinars ;
• Taux de 1 % pour les gains nets supérieurs à 5 millions de dinars.

L'assiette comprend la valeur nette des biens immobiliers et mobiliers situés en Tunisie (ou à l'étranger si le contribuable est résident), avec certaines exonérations (résidence principale, biens professionnels, véhicules 10 CV, dépôts bancaires). Une déclaration annuelle doit être souscrite avant fin juin.

Cet article instaure ainsi un nouvel impôt patrimonial structuré par tranches, destiné à renforcer la progressivité du système fiscal.

Les dispositions de la présente loi sont applicables à compter du 1er janvier 2026.

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Amine BEN GAMRA
Expert Comptable
Commissaire Aux Comptes
Membre de l'Ordre des Experts Comptable de Tunisie